Gebiet Zwickauer Straße

Das ca. 107 ha große Planungsgebiet befindet sich südwestlich des Stadtzentrums von Chemnitz und durchläuft die Stadtteile Altendorf, Kappel und Schönau. Das Gebiet erstreckt sich zwischen der Bahntrasse im Süden und dem Kappelbach sowie dem Braustolz-Gelände im Norden, der A72 im Westen und der Kappler Drehe im Osten. Trotz zwischenzeitlich massiver Schrumpfungsprozesse nach der politischen Wende um 1990, ist die Zwickauer Straße bis heute ein wichtiger Industrie- und Gewerbestandort, dessen eindrucksvolle Industriedenkmäler von der historischen Bedeutung des Untersuchungsgebiets zeugen.
 

Allerdings hat der Niedergang einiger wichtiger Betriebe und die Abwanderung von Teilen der Bevölkerung Spuren hinterlassen – zahlreiche Brachflächen, mindergenutzte Flächen und Leerstände prägen das Gebiet heute. Die Rahmenplanung zeigt, mit Blick in die Zukunft, Ideen und Maßnahmen zur Herstellung eines lebendigen, differenziert gestalteten Straßenzuges und seines Rückraumes auf. Vier Handlungsfelder zeigen aus einem eigenen, thematischen Blickwinkel, die räumlichen und programmatischen Schwerpunkte, Perspektiven, Empfehlungen und Ziele für die Entwicklung der Zwickauer Straße auf:
 

1. Wirtschafts- und Arbeitsorte
2. Wohn- und Begegnungsräume
3. Grün- und Freiräume
4. Mobilitäts- und Bewegungsräume

Dabei sollen Brachen und Leerstände revitalisiert und Grün- und Freiräume aufgewertet bzw. neu geschaffen werden. Im Straßenraum soll der Verkehr zu entschleunigt und die Emissionen reduziert werden. Die damit verbundene Rückgewinnung öffentlicher Räume wird zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beitragen. Ein ressourcensparendes, zukunftsfähiges Leben und Arbeiten in der Stadt wird ermöglichet.

Ziel ist es, die Zwickauer Straße als funktions- und zeitgerechten Wohn-, Arbeits- und Geschäftsbereich mit hoher städtebaulicher Qualität umzugestalten bzw. wiederzubeleben und in seiner Funktion als Eingangsbereich zur Innenstadt weiter zu entwickeln.
 

Die Erarbeitung des Rahmenplans wurde durch unterschiedliche Beteiligungsformate begleitet:

Vor-Ort-Gespräche

Mit den Gesprächsstationen vor Ort startete am 17. Juli 2020 der Dialogprozess zur gemeinsamen Entwicklung eines städtebaulichen Rahmenplans für die Zwickauer Straße. Insgesamt etwa 60 Bürger*innen folgten der Einladung, mit der Stadt und den Planungsbüros an drei Stationen im Untersuchungsgebiet (Kappelbach, ehem. Straßenbahndepot, Lutherkirche) ins Gespräch zu kommen und anhand Ideen und Vorschläge zur Weiterentwicklung des Stadtraums zwischen Kappler Drehe im Osten, Autobahn im Westen, Kappelbach im Norden und Bahnlinie im Süden einzubringen und mit Hilfe großformatiger Luftbilder zu diskutieren.

Online-Beteiligung

Die Online-Beteiligung startete bereits vor der ersten Beteiligung im Rahmen der Vor-Ort-Gespräche und war insgesamt vom 10. Juli bis zum 21. August 2020 online, rund 300 Personen nahmen teil. Die Bürger*innen waren aufgerufen, Ideen und Vorschläge zur Weiterentwicklung einzubringen und die städtebauliche Situation entlang der Magistrale zu bewerten. Auf einer Karte konnten Lieblingsorte und Orte mit besonderem Handlungsbedarf markiert und kommentiert werden.

Zukunftsforum

Das Zukunftsforum zum Rahmenplan für die Zwickauer Straße stellte den dritten Baustein der öffentlichen Beteiligung dar. Auf Grundlage der bisherigen Analysen und Beteiligungen (Vor-Ort-Gespräche und Onlinebeteiligung) wurden mögliche Maßnahmenoptionen für die Entwicklung der Magistrale vorgestellt und diskutiert. In der Coronazeit folgten insgesamt etwa 40 Bürger*innen der Einladung.

Nach der Präsentation des bisherigen Prozesses und der Zwischenergebnisse wurde parallel an drei Thementischen allen Teilnehmenden ein vertiefter Einblick und Diskussion ermöglicht, nach 20 Minuten wurde der Tisch gewechselt. Die Thementische behandelten die Oberthemen Lebenswelten, Öffentlicher Raum und Grünflächen und Mobilität und Bewegungsräume.

Abschlussveranstaltung

Am 29.09.2021 fand die Abschlussveranstaltung zum Rahmenplan Zwickauer Straße in den historischen Räumen des Straßenbahnmuseums statt. Vor rund 50 interessierten Bürger*innen wurden zunächst die Erkenntnisse der Vorbereitenden Untersuchung durch die KEWOG Städtebau erläutert und die dringlichsten Probleme der Zwickauer Straße dargelegt. Anschließend präsentierte das Auftragnehmerteam den darauf basierenden Rahmenplan und dessen Entstehungsprozess. Die vorgestellten Ergebnisse wurden durchweg positiv aufgenommen und wurden im Anschluss angeregt diskutiert.
 

Der Geltungsbereich des Rahmenplans umfasst eine Fläche von 106 ha. Innerhalb des Geltungsbereiches des Masterplanes wurden bereits einzelne Bebauungspläne aufgestellt und somit die baurechtlichen Voraussetzungen für eine hochbauliche Entwicklung geschaffen. Für ein Teilgebiet wurde ein Sanierungsgebiet förmlich festgesetzt.
 

Mit dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss (B-119/2022) am 13.07.2022 zur „Zwickauer Straße“ endeten die seit 2020 laufenden Vorbereitenden Untersuchungen. Die Untersuchungen der Stadt Chemnitz und der von ihr beauftragten Gesellschaft KEWOG Städtebau GmbH betrafen das Gebiet auf beiden Seiten der Zwickauer Straße zwischen dem Kappelbach im Norden, der Kappler Drehe im Osten, der Bahntrasse im Süden und der Autobahn A72 im Westen. Zusätzlich wurde in dieser Zeit eine städtebauliche Rahmenplanung erarbeitet, die wichtige städtebauliche „Leitplanken“ für die künftige Gestaltung der Zwickauer Straße als Straßenraum und das gesamte Gebiet formuliert und darstellt. Bewohner, Eigentümer und Interessierte konnten sich in vielfältiger Weise durch Eigentümerfragebogen, Onlinebefragungen, öffentliche Auslegungen, Treffen im Gebiet, durch Präsentationen und Dialoge in der Messe und im Garagencampus aktiv einbringen.
 

Abgeleitet aus Vor-Ort-Begehungen, statistischen Auswertungen und der Bürgerbeteiligung wurden so erhebliche Defizite und Mängel für das Untersuchungsgebiet ermittelt, die den Bedarf für die städtebaulichen Maßnahmen zur Verbesserung des Gebietes über einen längeren Zeitraum begründen:

• Leerstände von Gewerbebauten, Geschäften und Wohnungen, Sanierungsstau und Instandhaltungsmängel an Gebäuden,
• bedrohte denkmalgeschützte Bausubstanz,
• geringer Anteil Grün- und Freiflächen, ökologische Defizite vorhandener Grünflächen und Gewässer,
• Funktionsdefizite aufgrund fehlendem Stadtteilzentrum,
• Überdimensionierter Verkehrsraum und Defizite im Straßenraum Zwickauer Straße mit Unfallpotenzial, Verkehrs- und Lärmbelastung,
• Stellplatzprobleme.
   

Der größte Handlungsbedarf besteht für den östlichen Teil des Untersuchungsgebietes. Deshalb wurden dafür die Sanierungsziele bestimmt und am 13.07.2022 ein „Sanierungsgebiet“ nach § 142 Baugesetzbuch (BauGB) durch Satzungsbeschluss des Stadtrates festgelegt. Die Sanierung soll dazu beitragen, das Gebiet „Zwickauer Straße“ als funktions- und zeitgerechten Wohn-, Arbeits- und Geschäftsbereich mit hoher städtebaulicher Qualität umzugestalten und wiederzubeleben. Das Sanierungsgebiet soll in seiner Funktion als Eingangsbereich zur Innenstadt weiterentwickelt werden.
 

Um diese Ziele zu erreichen sind auch Städtebaufördermittel von Bund, Land und der Europäischen Union beantragt. Es sind aber auch erhebliche Mittel aus dem städtischen Haushalt und viele Investitionen anderen privater und öffentlicher Aufgabenträger notwendig. Für bestimmte Bereiche schafft die Stadt durch Bebauungspläne neues Baurecht für zeitgemäße Entwicklungen oder für eine sinnvolle Bodenordnung. Ein konkretes Maßnahmekonzept beschreibt im Rahmenplan und im Förderkonzept den Bedarf für die nächsten 15 Jahre. Förderanträge wurden durch die Stadt gestellt und im November 2022 wurde das Gebiet Zwickauer Straße in das Bund-Länder-Programm „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ aufgenommen. Auch Haushaltmittel der Stadt müssen noch für die nächsten Jahre geplant werden. Dadurch können ebenso private Investitionen aktiviert werden. Die Umsetzung ist deshalb auch noch wesentlich von der Breitstellung von Mitteln verteilt über einen längeren Zeitraum abhängig.

Der Staat gewährt bei der Modernisierung von Gebäuden privater Eigentümer in Sanierungsgebieten und für Denkmale auch Steuervorteile, um private Investitionen zu erleichtern (gemäß § 7h und 7i EStG). Diese Steueranreize haben oft eine große Wirkung in Sanierungsgebieten. Dazu ist unbedingt vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen zwischen dem Stadtplanungsamt und dem Eigentümer eine Vereinbarung über die Durchführung dieser Maßnahmen abzuschließen.
 

Für die Eigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes ergeben sich nach In-Kraft-Treten der Sanierungssatzung einige Änderungen. Die Anwendung des Sanierungsrechts nach dem BauGB hilft zur Steuerung der Entwicklung, um die Ziele der Sanierung im Gebiet auch schrittweise umzusetzen. So wird zu Beginn ein Sanierungsvermerk in alle Grundbücher eingetragen, der zum Beispiel Notare und Eigentümer auf die Anwendung des Sanierungsrechts hinweist. Für alle Grundstücksverkäufe oder die Bestellung von belastenden Grundstücksrechten und die Veränderungen von Grundstücken und bauliche Anlagen (z. B. die Sanierung oder den Umbau von Gebäuden, auch die Umnutzung von Grundstücken) müssen im Stadtplanungsamt Genehmigungen von der Stadt Chemnitz eingeholt werden. Dies betrifft auch Vorhaben, die sonst keiner Genehmigung nach der Sächsischen Bauordnung bedürfen. Über diese sogenannte sanierungsrechtliche Genehmigung sichert die Stadt, dass nur Maßnahmen umgesetzt werden, die den Sanierungszielen im Gebiet entsprechen und Spekulationen mit Grundstücken vermieden werden. Die Antragsformulare sind bereits im Dienstleistungsportal der Stadt unter „Sanierungsrechtliche Genehmigung beantragen“ abrufbar. Das Stadtplanungsamt, Abteilung Stadterneuerung berät auch zur Anwendung.
 

Wenn die Sanierungsziele weitgehend erfüllt sind, kann das Sanierungsgebiet nach ca. 15 Jahren abgeschlossen und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben werden. Die Sanierungsmaßnahme wurde im so genannten umfassenden Verfahren beschlossen. Im Fall einer guten Entwicklung des gesamten Gebietes gewinnen die Grundstücke durch die Sanierungsmaßnahmen der Stadt im Bodenwert an Wert. Diese Erkenntnisse liegen bereits aus 5 anderen Sanierungsgebieten vor, die in der Stadt in den letzten 30 Jahren erfolgreich abgeschlossen wurden. Diese „sanierungsbedingte Wertsteigerung“ ist durch die Eigentümer nach Abschluss des Sanierungsgebietes in Form von „Ausgleichsbeträgen“ an die Stadt abzuführen. Die so eingenommenen Beträge werden wieder im Gebiet „Zwickauer Straße“ eingesetzt, denn auch nach 15 Jahren wird noch ein gewisser Sanierungsbedarf bestehen.
 

Die Stadt Chemnitz fördert in Einzelfällen die Modernisierung und Instandsetzung von privaten Gebäuden im Fördergebiet „Zwickauer Straße“ (siehe Lageplan) durch eine anteilige Erstattung unrentierlicher Kosten als Zuschuss. Nach Maßgabe der „Förderrichtlinie Städtebauliche Erneuerung“ (FRL StBauE in der aktuellen Fassung, derzeit vom 07. März 2022) des Freistaates Sachsen kann die Förderung auch auf pauschaler Grundlage erfolgen. Die Stadt Chemnitz informiert über diese Bekanntgabe alle potentiellen Bauherren im neuen Fördergebiet „Zwickauer Straße“ über die Möglichkeit der pauschalen Förderung in Höhe von 25 % der zuwendungsfähigen Ausgaben.

Förderfähig mit einer Pauschale sind bisher leerstehende unsanierte oder mindergenutzte teilsanierte Gebäude Baujahr vor 1949 und Denkmale von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung für das umliegende Quartier. Sie müssen grundlegende bauliche Missstände aufweisen und sind ohne weitere Erneuerung in ihrer Nutzungsfähigkeit erheblich eingeschränkt.

Die zur Förderung beantragten Leistungen sollen insgesamt zu einer nachhaltigen Verbesserung der Nutzbarkeit des Gebäudes führen. Es ist nicht zulässig, nur einzelne Leistungen zu fördern. Im Einzelfall können jedoch die Missstände am Gebäude zu einer Förderung nur von Dach und Fassade führen. Bereits von der Stadt geförderte Sicherungsmaßnahmen sind von dieser Pauschalförderung ausgeschlossen. Vorhaben von Bauträgern (Schaffung von Eigentumswohnungen) sind generell von einer Förderung ausgeschlossen. Ist der Eigentümer seinen Instandsetzungspflichten bisher nicht nachgekommen, werden die förderfähigen Kosten durch die Stadt um 10 % gekürzt.

Der Eigentümer geht in Vorleistung und erhält die Fördermittel in Form von Teilauszahlungen je nach Baufortschritt bzw. nach Abschluss des Vorhabens ausgezahlt. Bei länger andauernden Vorhaben ist die Förderung im Grundbuch vorher dinglich zu sichern.

Grundlage für die Förderpauschale sind die nachgewiesenen Ausgaben für die Kostengruppen 320, 330, 351, 360, 390, 490, 510, 520, 540 (außer 546-549), 561, 590, 730 und 740 (außer 748) nach DIN 276 Ausgabe Dezember 2018.

Die Fördermittel sind durch den Eigentümer schriftlich bei der Stadt Chemnitz, Stadtplanungsamt, Friedensplatz 1, 09111 Chemnitz zu beantragen.

Zum Förderantrag gehören:

• Anschreiben mit beantragter Höhe der Förderung und Unterschrift des Eigentümers
• Aktueller Eigentumsnachweis mit Grundbuchauszug und allen Angaben zum Grundstück und Gebäude, auch Baujahr und Denkmalstatus
• aktueller Lageplan
• Beschreibung des Bauzustandes und des Sanierungsbedarfs, Fotos
• konkrete Baubeschreibung als Umbauplanung analog Leistungsphase 3 der HOAI (bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben), sonst auf der Grundlage fachmännisch erstellter Angebote
• fachmännisch erstellte Kostenschätzung nach DIN 276 für alle Kostengruppen mind. in der 2. Gliederungsebene, netto, zzgl. Mwst.
• Beginn und Ende der Sanierung (Monat/Jahr), auch zu einzelnen Abschnitten
• künftiges Nutzungskonzept nach Art und Flächen
• Finanzierungskonzept einschl. erforderlicher Zwischenfinanzierung und Eigenmittel
• Erklärung zur Vorsteuerabzugsberechtigung zum Vorhaben
• Nachweis der in den letzten 5 Jahren bzw. seit Erwerb durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen

Geeignete Antragsformulare werden auf Anfrage zur Verfügung gestellt und sind durch die genannten Anlagen zu ergänzen.

Das Stadtplanungsamt prüft die Förderanträge fortlaufend nach Antragseingang und entscheidet auf Grundlage der Bedeutung der Maßnahme und im Rahmen der verfügbaren Städtebaufördermittel und Mittel der Stadt. Entscheidungsgrundlagen sind dabei auch die beschlossenen Sanierungs- und Förderziele aus dem Städtebaulichen Rahmenplan „Zwickauer Straße“ (Beschluss B-056/2022) und dem Beschluss über die Vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet „Zwickauer Straße“ (Beschluss B-119/2022).

Bei positivem Ergebnis schließt die Stadt mit dem Eigentümer einen Fördervertrag ab. Vor Abschluss des Vertrages dürfen keine Leistungen beauftragt oder begonnen werden. Ab einer Förderung von 100.000 € sind drei Vergleichsangebote von Firmen einzuholen.

Für alle Veränderungen an Grundstücken und baulichen Anlagen im „Sanierungsgebiet Zwickauer Straße“ müssen im Stadtplanungsamt sanierungsrechtliche Genehmigungen eingeholt werden.

Für Rückfragen zur Förderung steht das Stadtplanungsamt, Tel. 0371 4886032 oder per Mail stadtsanierung@stadt-chemnitz.de zur Verfügung.